La cancelación de la hipoteca con la entrega de las llaves del piso.

Hace poco más de un mes, leía en un diario de gran tirada que cuenta con una edición en Internet, que un magistrado de la Audiencia Provincial de Navarra, admitía en un auto la cancelación de la hipoteca con la entrega de las llaves del piso. Esta resolución judicial ha tenido una gran repercusión, tanto a nivel jurídico, como a nivel político y social. El principal motivo de ello, es que este auto supone una vía de escape para aquellas familias que han quedado fuertemente endeudadas, a consecuencia de la firma de una hipoteca para adquirir una vivienda, que en el momento de la tasación se le atribuyó un valor prohibitivo.

La cancelación de la hipoteca entregando las llaves: la dación en pago.

La dación en pago es una institución jurídica que no se encuentra regulada de forma expresa en ninguna normativa civil, pero que puede considerarse como un modo de extinción de obligaciones, pese a no estar recogido en el art. 1156 CC que recoge los modos de extinción de las obligaciones. Se trata de un subrogado en el cumplimiento, esto es, la sustitución de una determinada prestación que se presenta como la originariamente pactada, por otra distinta de acuerdo con la voluntad de las partes, pero con los mismos efectos extintivos y resolutorios. Es una opción que encaja perfectamente con el principio de autonomía de voluntad del art. 1255 CC. Por lo que, la dación en pago implica que ambas partes deban estar de acuerdo, para que pueda producirse esta subrogación en el cumplimiento con una prestación distinta a la originariamente pactada.

Por lo que, tal y como está configurada la dación en pago, y a pesar de que numerosas plataformas de afectados y partidos políticos (en la oposición, como no puede ser de otra manera) reclaman la validez de la cancelación de la hipoteca entregando las llaves del piso, si la entidad financiera se niega a aceptar la vivienda como pago de la deuda, ésta seguirá existiendo en la parte que no haya sido satisfecha. En EEUU y en algunos países de Europa, sí que se acepta liquidar la deuda de esta forma. El problema está en que los bancos se encuentran con un stock de pisos cuyo valor es claramente inferior al que en su día se le atribuyó en el momento de la firma del contrato de hipoteca. Se trata de una encrucijada en la que se encuentran las entidades de crédito, ya que pagaron más dinero del que han recibido (ya que finalmente el deudor no ha podido pagar) y a cambio se han adjudicado un stock de pisos cuyo valor se ha visto reducido drásticamente. Pero sobre los orígenes de la crisis y los activos tóxicos, es mejor hablar en otro artículo.

El Gobierno, ante las diferentes vías de insistencia sobre la regulación de una normativa que resuelva esta problemática, se ha pronunciado desfavorablemente a esta posibilidad. Prefiere seguir ayudando con el dinero de los contribuyentes a las entidades financieras, que han sido las principales culpables, junto con las inmobiliarias, de “obligar” al ciudadano al sobreendeudamiento para adquirir una vivienda. Se ha creado un escenario idílico, en el que todo el mundo podía pagar una deuda astronómica durante 30 o 40 años, sin tener en cuenta las variables de la recesión económica (y eso la economía se caracteriza por ser cíclica) y tasas de paro del 20%.

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